住宅ローンは変動と固定どっち？金利が上がったら毎月いくら増えるかを試算して、家計が耐えられるか確認する方法

住宅ローンを「変動金利」にするか「固定金利」にするかは、借りるときに一番迷うところだと思います。すでに借りている人も、金利のニュースを見るたびに「このままで大丈夫かな」と不安になるのではないでしょうか。

私は30代の会社員で、変動金利の住宅ローンを返している最中です。今は住宅ローン控除の期間中で、繰上返済はせずに投資を優先しています。

この記事では、変動と固定の違いを整理したうえで、「どっちが得か」よりも「金利が上がったときに家計が耐えられるか」を確かめる方法をまとめます。

※金利や商品の条件は金融機関によって違います。この記事は一般的な仕組みの説明で、特定の金利タイプをすすめるものではありません。

変動金利と固定金利の違い

項目	変動金利	全期間固定金利
金利	半年ごとなどに見直される	借りたときの金利がずっと続く
今の金利の水準	低めのことが多い	変動より高めのことが多い
返済額	金利が上がると増える可能性がある	ずっと変わらない
向いている人	金利が上がっても家計に余裕がある人、繰上返済などで残高を早く減らせる人	返済額を一定にして、家計の見通しを立てたい人

このほか、最初の数年〜10年だけ金利を固定する「固定期間選択型」もあります。固定期間が終わると、その時点の金利で変動か固定かを選び直します。

変動金利の「5年ルール」「125%ルール」

変動金利には、急な返済額の増加を和らげる仕組みがある商品があります。

ルール	内容	注意点
5年ルール	金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない	返済額の中で利息の割合が増え、元本が減りにくくなる
125%ルール	5年ごとの返済額の見直しで、増えるのは前の返済額の1.25倍まで	払いきれなかった利息（未払利息）が残ることがある

これらのルールは、採用していない金融機関もあります。また、返済額が急に増えないだけで、払う利息そのものが減るわけではありません。自分の契約がどうなっているかは、金融機関の契約書や返済予定表で確認してください。

金利が上がったら、毎月いくら増える？（試算）

残高3,000万円、残りの返済期間25年、元利均等返済の場合で、金利ごとの毎月の返済額を計算してみます。

金利	毎月の返済額（目安）	0.7%との差
0.7%	約10.9万円	—
1.2%	約11.6万円	＋約6,800円
1.7%	約12.3万円	＋約1.4万円
2.2%	約13.0万円	＋約2.1万円
2.7%	約13.8万円	＋約2.9万円

※金利がその水準でずっと続くと仮定した、単純な計算です。5年ルールなどがある場合は、実際の返済額の変わり方は違います。

金利が2%上がると、毎月の返済額は約3万円増える計算です。年間では約34万円になります。

残高別に見ると、どれくらい違う？

残りの返済期間25年・元利均等返済で、金利が0.7%から1%上がって1.7%になった場合の、毎月の返済額の目安です。

残高	0.7%のとき	1.7%のとき	増える額（月）	増える額（年）
2,000万円	約7.3万円	約8.2万円	約9,200円	約11万円
3,000万円	約10.9万円	約12.3万円	約1.4万円	約16.5万円
4,000万円	約14.5万円	約16.4万円	約1.8万円	約22万円

※金利がずっとその水準で続くと仮定した計算です。5年ルール・125%ルールがある場合は、返済額の変わり方が違います。

自分の残高と残りの年数で一度計算しておくと、金利のニュースを見るたびに不安になることが減ります。金融機関のサイトにある返済シミュレーションでも確認できます。

「家計が耐えられるか」を確かめる手順

1. 今の返済予定表を確認する：残高、金利、金利タイプ、残りの期間
2. 金利が1%・2%上がった場合の返済額を計算する：金融機関のシミュレーションや、上の表を参考に
3. 増えた分を、今の家計から出せるか確認する：毎月の黒字（収入−支出）と比べる
4. 出せないなら、対策を考えておく：固定費の見直し、繰上返済、借り換え、固定金利への変更など

確認すること	チェック
金利が1%上がっても、毎月の黒字で吸収できる	□
金利が2%上がっても、貯金を取り崩さずに済む	□
生活防衛資金が別にある	□
教育費など、これから増える支出も考えに入れた	□

全部にチェックがつくなら、変動金利のままでも慌てる必要は少ないと言えます。チェックがつかない項目があるなら、早めに対策を考えておくと安心です。

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の一定割合が、所得税などから差し引かれる制度です。控除の期間中は、金利が低いほど「控除される金額が、払う利息を上回る」状態になりやすく、繰上返済をしない選択をする人もいます。

私が控除の期間中に繰上返済をしていない理由は、住宅ローン控除中は繰上返済しない方がいい？にまとめています。

ただ、金利が上がると、この関係は変わります。金利と控除のバランスは、ときどき見直すのがおすすめです。

変えたいときの選択肢

選択肢	内容
今の金融機関で金利タイプを変える	変動から固定へ変えられることがある（手数料や条件を確認）
借り換える	ほかの金融機関の固定金利などに借り換える。諸費用がかかる
繰上返済で残高を減らす	金利が上がったときの影響を小さくできる

借り換えで得をするかの考え方は、住宅ローンの借り換えはいつ得する？にまとめています。

固定期間選択型で気をつけたいこと

最初の数年〜10年だけ金利を固定する「固定期間選択型」は、固定期間中の返済額は変わりませんが、固定期間が終わったときの金利で返済額が変わります。

確認すること	内容
固定期間が終わる年	その年の家計（教育費のピークなど）と重ならないか
終わったあとの金利の決まり方	金融機関の店頭金利から、どれくらい優遇（引き下げ）が続くか
選び直すときの手数料	次の固定期間を選ぶときに手数料がかかるか

固定期間が終わる時期は、返済予定表やカレンダーに書いておくと忘れません。

よくある質問

変動金利を選ぶ人は多いですか？

近年は、変動金利を選ぶ人が多い傾向が続いています。ただ、「みんなが選んでいるから安心」ということにはなりません。自分の家計で試算して判断しましょう。

固定金利にすれば安心ですか？

返済額が変わらないので、家計の見通しは立てやすくなります。ただ、変動金利より金利が高いことが多く、その分の利息を多く払うことになります。

金利が上がりそうなら、すぐ固定に変えるべきですか？

将来の金利は誰にも分かりません。変える場合は、手数料や諸費用、変更後の返済額を確認してから判断しましょう。

まとめ

• 変動は「今は低いが上がる可能性」、固定は「高めだが返済額が変わらない」
• どっちが得かは誰にも分からないので、金利が上がっても家計が回るかを試算する
• 5年ルール・125%ルールは、返済額の増え方を和らげるだけで、利息は減らない
• 金利と住宅ローン控除のバランスは、ときどき見直す

住宅ローンと子育てがある中での投資の考え方は、住宅ローンと子育てがある会社員はどう投資する？にまとめています。